Stadt Miltenberg

Engelplatz 69

63897 Miltenberg

 

                                               vorab per Fax an 09371 – 404 101

 

 

 

 

 

Miltenberg, 07.07.2019

 

Bebauungsplan „Einkaufen in der Stadt"

 

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

ich erhebe hiermit Einspruch gegen den am 13.06.2019 ausgelegten Bebauungsplan mit folgenden Begründungen:

 

-       Die Auslegungsfrist ist zu kurz bemessen

 

Nach dem BauGB ist die Auslegungsfrist angemessen zu verlängern, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Eine Verlängerung der Frist wurde auf Grund der Pfingstferien und von Feiertagen zwar vorgenommen, dies reicht aber nicht aus, da es sich um eine besonders komplexe Planung handelt. Die gleichzeitige Auslegung von zwei Plänen nebeneinander macht es für den Bürger noch schwieriger. Bei Berücksichtigung aller wichtigen Gründe reicht die vorgenommene Verlängerung der Auslegungsfrist nicht aus.

 

-        Irreführende Bezeichnung des Vorhabens

Die Planung verändert den bestehenden Bebauungsplan so deutlich, dass nicht mehr von einer Änderung gesprochen werden kann. Mit dem Zusatz 1. Änderung ... wird dem unbedarften Leser ein falsches Bild vermittelt. Möglicherweise führt dies dazu, dass Bürger und Betroffene fälschlicherweise von unbedeutenden Änderungen ausgehen, und ihr Einspruchsrecht nicht nutzen. Aus meiner Sicht sollte eine erneute Auslegung mit einer klaren Überschrift erfolgen.

 

-       Die Auslegungsunterlagen sind unvollständig

In der Begründung wird unter anderem auf die Auslegungsunterlagen vom 07.11.2018 hingewiesen. „... wurden ab 07.11.2018 auf der Homepage der Stadt bereitgestellt.“ Dies suggeriert, die Unterlagen sind nach wie vor dort verfügbar, das ist aber nicht der Fall. Für die Beurteilung der jetzt vorliegenden Planung ist aber der alte Planungsstand notwendig, um die Veränderungen zu erkennen, da in der Begründung keinerlei Erläuterungen erhalten sind, was denn warum verändert wurde.

 

-       Das Baugebiet liegt teilweise im Überschwemmungsgebiet des Mains

Mit der Bebauung wird die freie Fläche bei Hochwasser reduziert. Damit besteht die Gefahr, dass größere Wassermassen die dort bisher aufgenommen werden konnten, zurückgestaut werden. Dieses Wasser gefährdet dann zusätzlich die Altstadt und vergrößert die Hochwassergefahren für Miltenberg Nord sowie Kleinheubach

 

-         Der Hinweis unter 1.15 in der Begründung vermittelt ein falsches Bild

Aus der Darstellung kann man den Eindruck gewinnen, ISEK stützt die vorgelegte Planung hinsichtlich Handelsbesatz. Dem ist aber nicht so. Bereits in der Kurzfassung ISEK ist ersichtlich, dass der Stärkung der Innenstadt hohe Bedeutung beizumessen ist. Die vorgeschlagenen Nutzungen für das Gebiet am alten Bahnhof berücksichtigen die im Bebauungsplan in 2007 festgelegten Beschränkungen für innenstadtrelevanten Handel und tasten diese nicht an. Insoweit ist ISEK ein Argument gegen die jetzt vorgesehenen Handelsflächen mit innenstadtrelevantem Besatz. Weiterhin ist die Auslegung auch in diesem Fall unvollständig. Nachdem auf ISEK Bezug genommen wird, hätte dieses Papier in seiner Langfassung der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden müssen. In der Begründung für den Bebauungsplan fehlt eine Aussage, warum nun Festlegungen getroffen werden sollen, die ISEK widersprechen.

 

-        Art der baulichen Nutzung gefährdet die Innenstadt

Der bisher gültige Bebauungsplan verbietet innenstadtrelevante Sortimente und stammt aus dem Jahr 2007. In der Begründung wird nun ein Analyse für den Einzelhandel aus dem Jahr 2006 mit Aktualisierung in 2013 angeführt. Beide Dokumente wurden nicht offengelegt. Verfahrensfehler?

 

Die Darstellung in der Begründung ist grob irreführend. In dem Gutachten wird gerade der hohe Wert der Miltenberger Innenstadt sowie ihre Schutzwürdigkeit herausgestellt.

 

Dort wird für die gesamte Stadt unter Empfehlungen ein Entwicklungspotenzial von  1.000 qm für Textil genannt. Dieser Wert war als Summe für die Innenstadt und den alten Bahnhof genannt. Nun sollen alleine am alten Bahnhof 2.020 qm zugelassen werden, also doppelt so viel.

 

Das ist um so problematischer, als zwischenzeitlich bereits viele neue Verkaufsflächen im Umfeld entstanden sind. Mit dieser Planung sind erhebliche Gefahren für die Innenstadt verbunden. Um hier Klarheit zu schaffen, sollte ein neues Gutachten in Auftrag gegeben werden, um die aktuelle Lage zu beleuchten, und auch die Auswirkung beurteilen , wenn Frequenzbringer wie beispielsweise Ernsting´s family aus der Innenstadt ins neue Zentrum umziehen.

 

Die Notwendigkeit aktueller Zahlen ergibt sich auch, weil bereits 2013 Miltenberg überdurchschnittlich mit Handelsflächen für Bekleidung, Schuhe und Sport ausgestattet war. Das Gutachten weist je 1.000 Einwohner 611 qm Verkaufsfläche aus. Vergleichswerte ähnlicher Kommunen liegen bei 168 bzw. 222 qm. Mit den weiteren Verkaufsflächen besteht die Gefahr der Überversorgung und damit künftiger Leerstände vor allem in der Innenstadt.

 

Der Handelsverband Bayern schreibt in einer Stellungnahme an die Stadt Miltenberg in Bezug auf das Einzelhandelsgutachten: „Denn bereits damals wurde bezogen auf das ehemalige Bahngelände betont, dass die Ansiedlung von Betrieben mit (...) zentrenrelevanten Sortimenten als Hauptsortiment am Standort vollständig ausgeschlossen werden sollten.“ Auch diese Stellungnahme wurde nicht offengelegt, in der Begründung auch nicht darauf eingegangen. Die Stellungnahme des Handelsverbandes bezog sich noch auf 1.000 qm Flächen für Bekleidung und war schon sehr kritisch. Diese Bedenken sollten noch in die Entscheidung einfließen.

 

-         Besteht für den Lebensmittelbetrieb noch Bedarf?

Nach einer Berechnung des Handelsverbandes Bayern würde der geplante Discounter nahezu den gesamten landesplanerischen Bedarf für ganz Miltenberg abschöpfen. Es gibt aber in Miltenberg Nord bereits einen Discounter, und am Stadtrand zu Bürgstadt drei weitere. Insoweit ist der Bedarf im geplanten Umfang nicht vorhanden und gefährdet andere Handelsbetriebe.

 

-         Der Drogeriemarkt ist überdimensioniert

Nach Berechnungen des Handelsverbandes Bayern überscheitet dieser die landesplanerisch zulässige Kaufkraftabschöpfung. Damit ist auch hier eine Gefahr für bestehende Einzelhandelsgeschäfte gegeben.

 

-         Das Vorhaben ist kritisch in Bezug auf die Einzelhandelsziele des LEP

Einige der geplanten Betriebe stellen bereits Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des LEP Bayern dar. Da es sich um ein einheitliches Projekt handelt, ist von einem überörtlich bedeutsamen Einkaufszentrum auszugehen. Für das kein Bedarf mehr besteht, nachdem im Umfeld bereits Zentren existieren. Die Stadt Miltenberg hat beispielsweise Klage gegen das Gebiet in Kleinheubach geführt mit genau dem Argument, dort würde ein Einkaufszentrum entstehen. Nun wird ein solches in Miltenberg geplant, wissend dass in wenigen km Entfernung bereits eines existiert. Miltenberg ist als Mittelzentrum zwar ein geeigneter zentraler Ort für Einzelhandelsgroßprojekte. Für zwei solche Zentren in kurzer Entfernung besteht aber kein Bedarf. Das aus Sicht von Miltenberg bereits eines existiert, wurde durch die eigene Klage dokumentiert.

 

-         Mit der Ausweitung der Flächen für Bekleidung auf 2.020 qm werden die landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen überschritten

 

In seiner Stellungnahme zur ersten Auslegung hat die Regierung von Unterfranken auf das Risiko hingewiesen, dass dafür Sorge getragen werden müsste, dass die Flächen für Lebensmittel, Textil und Drogerie später nicht durch die für andere Nutzung vorgesehenen Flächen erweitert werden. Diese Aussage bezog sich unter anderem auf 1.000 qm Nutzung für Bekleidung/Textil.

 

Nun wird in der Planung anstatt dieser Sorge Rechnung zu tragen, die bereits kritische Nutzung für Bekleidung von 1.000 auf 2.020 ausgeweitet. Das ist unverständlich. Die Forderung der Regierung von Unterfranken: „Es ist daher auf geeignete Weise im Bebauungsplan sicherzustellen, dass die möglichen Einzelhandelsnutzungen mit den Zielen des LEP im Einklang stehen.“ ist umzusetzen. Insbesondere sollte die Fläche für Bekleidung wieder auf 1.000 qm reduziert werden, was Grundlage dieser Stellungnahme war.

 

In diesem Zusammenhang ist auch eine andere Bemerkung der Regierung von Unterfranken zu beachten: „Ziel sollte jedoch weiterhin sein, zum Einzelhandel in der Altstadt keine Konkurrenz sondern ein Ergänzungsangebot zu schaffen, ...“ Auch daraus ergeben sich erhebliche Bedenken gegen die Ausweitung der Flächen für Bekleidung von 1.000 qm auf 2.020 qm

 

-         Gefährdung der Gewährung von Städtebaufördermitteln

Die Fördermittel sind davon abhängig, dass eine geeignete Entwicklungskonzeption zum Einzelhandel vorliegt. Wichtig ist, dass das Handeln vorrangig auf die Stärkung des Stadtzentrums abzielt und dem Förderziel Stärkung der Innenstadt nicht schadet.

 

Durch die vorliegende Planung kann die künftige Förderung gefährdet sein. Bevor diese verabschiedet wird sollte deshalb ein neues Handelsgutachten erstellt werden, in dem insbesondere die Auswirkung des neuen Zentrums auf die Entwicklung der Innenstadt beleuchtet wird.

 

-        Die Auswirkungen auf den Verkehr sind nicht ausreichend berücksichtigt

In der Begründung auf Seite 7 wird auf eine Verkehrszählung aus dem Jahr 2010 verwiesen. Inzwischen hat sich der Verkehr überall erhöht. Für eine Beurteilung können diese alten Zahlen keine Basis bilden. Notwendig wären aktuellere Zahlen. Unabhängig davon reicht der Hinweis auf diese Verkehrszählung nicht aus. Das Papier wäre mit auszulegen gewesen.. Insoweit ist die Auslegung nicht ordnungsgemäß. Unklar ist auch, warum dieses alte Gutachten genannt wird während im folgenden auf eine aktuelle Analyse verwiesen wird. Um das bewerten zu können, müsste sowohl das alte als auch das neue Papier ausliegen, da auf beide Bezug genommen wird.

 

-       Gleiches gilt für den Immissionsschutz

Hier wird auf ein Schalltechnische Untersuchung aus dem Jahr 2006 verwiesen. Inzwischen hat sich der Schiffsverkehr deutlich erhöht, auch die Bahnfahrpläne sehen deutlich anders aus und der Straßenverkehr ist heute anders. Insoweit ist ein neues Schallgutachten erforderlich, um den Immissionsschutz bewerten zu können. Unabhängig davon reicht auch hier der Hinweis auf die Untersuchung aus 2006 nicht aus, dieses wäre mit auszulegen gewesen. Die Auslegung ist insoweit nicht ordnungsgemäß. Um das bewerten zu können müsste sowohl das alte als auch das neue Papier ausliegen, da auf beide Bezug genommen wird.

 

-         Die Auswirkungen für die bisherigen Anwohner sind nicht ersichtlich

Aus den Unterlagen und Untersuchungen wird nicht klar, wie sich die Lärmbelastung aus dem erhöhten Verkehrsaufkommen und dem neuen Gebiet für die schon vorhanden Anwohner verändert. Dies wäre evtl. nachvollziehbar, wenn die angeführten alten Unterlagen, die ja den Ist-Zustand dokumentieren, mit ausgelegt worden wären. So wird nur über die künftige Belastung berichtet. Diese ist in Teilbereichen über den Grenzwerten, und damit unzulässig. Die vorgeschlagenen Maßnahmen dazu gehen in die Richtung, die Bewohner der Neubauten zu schützen, es sind aber keine Maßnahmen erkennbar, die die Belastung für die bereits vorhandenen Objekte auf der anderen Seite der Mainzer Str. absenken. Insoweit ist mit einer unzulässigen Lärmbelastung für die Anwohner zur rechnen.

 

-        Das Verfahren nach § 13 a BauGB ist nicht zulässig

Isoliert wird zwar die zulässige Grundfläche unterschritten, aus meiner Sicht sind jedoch auch alle benachbarten Bebauungspläne mit einzubeziehen, auch die bereits bestehenden, nicht nur die jetzt neu zu beschließenden.. Damit werden 20.000 qm überschritten. Die danach notwendige Prüfung, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die in der Abwägung zu berücksichtigen wäre, wurde nicht vorgenommen.

 

-       Die Auslegungsunterlagen sind unvollständig

In der Begründung wird auf einen Siegerentwurf des Investorendialogs aus dem Jahr 2015 verwiesen. Diese Unterlagen wurden nicht mit ausgelegt. Eine Beurteilung des Bebauungsplanes in Bezug auf das Ergebnis des Investorendialoges ist damit für den Bürger nicht möglich. Nachdem in öffentlichen Stadtratssitzungen mehrfach in den Beratungen darauf hingewiesen wurde, dass die nun vorliegende Planung nicht dem Ergebnis des Wettbewerbs entspricht, ist diese Unterlage ein unverzichtbares Dokument für die Information der Bürger bei der Offenlegung des Bebauungsplanes.

 

-         Stellplätze

Die Stellplätze sind durchweg oberirdisch vorgesehen. Dies führt zu einer unnötigen Versiegelung von Fläche und lässt wenig Raum für Grünflächen. Die Parkplätze sollten unter die Geschäfte als TG oder als Parkdeck auf die Geschäfte verlegt werden. Bundesweit gibt es viele vergleichbare Zentren, wo dies erfolgreich umgesetzt wurde.

 

Dies entspricht dem Ziel möglichst geringer Flächenverbrauch, entlastet die Umwelt und bringt Raum für Grünflächen oder weitere Wohnbebauung.

 

-       Es werden viel zu wenig Grünflächen ausgewiesen

Im Freiflächengestaltungsplan sind kaum Grünflächen sichtbar. In der Präsentation im Stadtrat wurden 5.090 qm Grünbereiche vorgestellt. Betrachtet man die beiden jetzt vorliegenden Pläne ist dies nicht eingehalten worden. Insoweit entspricht der ausgelegte Plan nicht dem was der Stadtrat im März verabschiedet hat. Die Planung ist so zu ändern, dass die dem Stadtrat und der Öffentlichkeit vorgestellten Grünflächen auch geschaffen werden. 

 

-        Begrünung der Flachdächer

In der Präsentation vor dem Stadtrat wurde eine umfangreiche Begrünung mit Angabe der qm vorgestellt. Diese Zahl sollte festgeschrieben werden. Die aktuelle Formulierung unter Grünordnung „Flachdächer können extensiv begrünt oder mit Photovoltaik belegt werden“ hat keine bindende Wirkung. Die Formulierung bedeutet, keine Verpflichtung zu irgendwas.

 

-       Spielplatz

Im Freiflächenplan ist nur ein Spielplatz auf dem Dach für Kleinkinder vorgesehen. Das ist in Anbetracht der überplanten Fläche für Handel nicht ausreichend. Die Planung sollte verändert werden, und einen ausreichenden, großen Spielplatz, nicht nur für Kleinkinder vorsehen. In der öffentlichen Präsentation wurden insgesamt drei Spielplätze versprochen. Nun findet sich hier nur ein für Kleinkinder ausgestatteter Platz und im parallelen Plan Wohnen am Fluss auch nur einer. Es fehlen eigentlich zwei vollwertige Kinderspielplätze. Insoweit wurde die Planung zum Nachteil der Bewohner ohne Begründung geändert. Der versprochene dritte Spielplatz sollte wieder eingeplant werden.

 

-       Erhaltung Baumreihe (Lindenalle) an der Mainzer Straße

In der öffentlichen Präsentation wurde zugesichert, dass alle Bäume erhalten werden können. Nun steht im Bebauungsplan, „... so dass gegebenenfalls vereinzelte Bäume gefällt werden müssen.“ Die Zusage wird damit entwertet. Nachdem vom Architekt die Aussage kam, alle Bäume können erhalten werden, sollte diese Vorgabe auch so in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Zumal der bestehende Bebauungsplan bereits vorschreibt, die Bäume sind zu erhalten.

 

-        Gestaltung der Promenade

In der Stadtratssitzung am 13.03.2019 wurde in der Präsentation herausgestellt, dass die Planung einer Verbreiterung der Promenade/Uferstreifen von 4 auf 10 mtr. Vorsieht, die ansprechend gestaltet wird. Mit entsprechenden Mehrkosten für den Investor. Das ist im vorliegenden Plan nicht erkennbar geschehen. Der Plan müsste geändert werden, und dies Zusage, die Basis für die Entscheidung des Stadtrates war, eingearbeitet werden. Oder aber dieser Punkt müsste ausdrücklich im Durchführungsvertrag verankert werden.

 

 -       Durchführungsvertrag

Die Formulierungen dazu ist zu pauschal und ungenau. Hier sollten Details aufgenommen werden, die sich nicht automatisch aus den Unterlagen des Bebauungsplanes ergeben. Beispielsweise das Thema Dachbegrünung im präsentierten Umfang, Gestaltung der Promenade.

 

-        Grundbesitz sollte Eigentum der Stadt bleiben

Grund und Boden ist wertvoll. Nicht umsonst vergibt die Kirche und auch der von der Stadt Miltenberg verwaltete Bischoffsfonds nur Erbpachtrechte und verkauft keinen Grundbesitz.

 

Die Stadt Miltenberg sollte prüfen, ob es hier nicht auch langfristig für die Stadt deutlich besser wäre, die Grundstücke nicht an Investoren zu verkaufen, sondern nur Erbpachtrechte zu vergeben.

 

Damit blieben die Grundstücke im Eigentum der Stadt, was neben laufenden sicheren Einnahmen aus Erbpacht auch dazu führen würde, dass die Stadt auf Dauer wesentlich mehr Einfluss auf künftige Nutzungen hat.

 

-        Die Auslegung ist hinsichtlich der Behandlung von Umweltthemen aus verschiedenen Gründen fehlerhaft

 

o       Die Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, fehlt

Die verstreuten Hinweise auf uralte Gutachten können eine übersichtliche Darstellung nicht ersetzen, in der Auflistung der Anlagen fehlen die alten Gutachten ganz

 

o       Bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen sind öffentlich auszulegen. In der Auslegung fehlen bereits vorliegende öffentliche Stellungnahmen.

 

o       Vorhandene Stellungnahmen zu Umweltthemen müssen zusammengefasst werden. Auf bereits vorliegende Stellungnahmen von Behörden und TÖB ist hinzuweisen.

 Hinweise auf bereits vorliegende Stellungnahmen fehlen. Beispielsweise auf die Stellungnahmen zu Umweltthemen aus der ersten Offenlegung.

 

o       Dazu gehört aus meiner Sicht auch eine Information über die Ergebnisse zu Themen aus dem Umweltbereich aus dem Abstimmungstermin am 19.12.2018

 

-        Das Verfahren ist in Bezug auf Öffentlichkeit fehlerhaft

In den Hinweisen zum Verfahren steht: „Am 30.01.2018 und am 13.03.2019 fand im Stadtrat eine Beratung zum Planentwurf und den eingegangen Stellungnahmen statt.“ „Die Knackpunkte der Planung wurden beraten und sind ... eingeflossen.

 

Dies stimmt so nicht. Ich war bei beiden Sitzungen, die „Knackpunkte aus diversen Stellungnahmen“ wurden nicht beraten. Zumindest nicht auf diesen beiden Sitzungen in der Öffentlichkeit. Es wurde über wesentliche Stellungnahmen weder berichtet noch über die Inhalte informiert, und schon gar nicht beraten. Die Öffentlichkeit wurde also ausgeschlossen. Wenn der Stadtrat darüber beraten hat, dann ohne Öffentlichkeit.

 

Die nicht behandelten, aber laut Ausführungen berücksichtigten Stellungnahmen wurden nicht offengelegt. Insoweit fehlt dem Bürger die Möglichkeit, sich mit diesen fachlichen Stellungnahmen auseinander zusetzen und diese in seine Beurteilung einfließen zu lassen.

 

Insgesamt reichen die ausgelegten Unterlagen nicht aus, das Vorhaben aus Bürgersicht einzuordnen. Es fehlen wesentlich Informationen, die in Dokumenten enthalten sind, auf die zwar hingewiesen wird, die mir als Bürger aber nicht zur Verfügung stehen. Die Auslegung ist unvollständig und damit fehlerhaft. In der Folge sind auch meine Einwendungen unvollständig, und beziehen sich nur auf die unvollständigen Unterlagen.

 

Ich bitte darum, die Einwendungen bei der Überarbeitung der Planung zu berücksichtigen.

 

Mit freundlichen Grüßen