Wohnen am Fluss - Miltenberger sollten Einspruch einlegen!

Stadt Miltenberg

Engelplatz 69

63897 Miltenberg

 

                                               per Fax an 09371 – 404 101

 

 

 

 

 

Miltenberg, 07.07.2019

Bebauungsplan „Wohnen am Fluss“

 

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

ich erhebe hiermit Einspruch gegen den am 13.06.2019 ausgelegten Bebauungsplan mit folgenden Begründungen:

 

-        Die Auslegungsfrist ist zu kurz bemessen

 

Nach dem BauGB ist die Auslegungsfrist angemessen zu verlängern, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Eine Verlängerung der Frist wurde auf Grund der Pfingstferien und von Feiertagen zwar vorgenommen, dies reicht aber nicht aus, da es sich um eine besonders komplexe Planung handelt. Die gleichzeitige Auslegung von zwei Plänen nebeneinander macht es für den Bürger noch schwieriger. Bei Berücksichtigung aller wichtigen Gründe reicht die vorgenommene Verlängerung der Auslegungsfrist nicht aus.

 

-        Irreführende Bezeichnung des Vorhabens

 

Die Planung verändert den bestehenden Bebauungsplan so deutlich, dass nicht mehr von einer Änderung gesprochen werden kann. Mit dem Zusatz 2. Änderung ... wird dem unbedarften Leser ein falsches Bild vermittelt. Möglicherweise führt dies dazu, dass Bürger und Betroffene fälschlicherweise von unbedeutenden Änderungen ausgehen, und ihr Einspruchsrecht nicht nutzen. Aus meiner Sicht sollte eine erneute Auslegung mit einer klaren Überschrift erfolgen.

 

-        Die Auslegungsunterlagen sind unvollständig

 

In der Begründung wird unter anderem auf die Auslegungsunterlagen vom 07.11.2018 hingewiesen. „... wurden ab 07.11.2018 auf der Homepage der Stadt bereitgestellt.“ Dies suggeriert, die Unterlagen sind nach wie vor dort verfügbar, das ist aber nicht der Fall. Für die Beurteilung der jetzt vorliegenden Planung ist aber der alte Planungsstand notwendig, um die Veränderungen zu erkennen, da in der Begründung keinerlei Erläuterungen erhalten sind, was denn warum verändert wurde.

 

-        Festlegungen bezüglich Mieterstruktur – Schaffung bezahlbaren Wohnraumes

 

Der Bebauungsplan enthält keinerlei Regelungen in Bezug auf preiswerten Wohnraum. In der öffentlichen Präsentation wurde angedeutet, die Preise würden in dem Bereich liegen, wie beim Projekt altes Krankenhaus. Damit handelt es sich um hochpreisige Wohnungen, die sich normale Bürger nicht leisten können. Miltenberg braucht aber bezahlbare Wohnungen. Alle Projekte in den letzten Jahren bewegen sich im hochpreisigen Bereich. Preiswerter Wohnraum wurde nicht geschaffen. Nachdem die Stadt hier selbst Grundstückseigentümer ist besteht die einmalige Chance, jetzt etwas zu tun. In den Bebauungsplan sollten Regelungen/Auflagen aufgenommen werden, damit beispielsweise 30% der Wohnungen mietpreisgebunden sind.

 

-       Das Baugebiet liegt teilweise im Überschwemmungsgebiet des Mains

 

Mit der Bebauung wird die freie Fläche bei Hochwasser reduziert. Damit besteht die Gefahr, dass größere Wassermassen die dort bisher aufgenommen werden konnten, zurückgestaut werden. Dieses Wasser gefährdet dann zusätzlich die Altstadt und vergrößert die Hochwassergefahren für Miltenberg Nord sowie Kleinheubach 

 

-        Die Auswirkungen auf den Verkehr sind nicht ausreichend berücksichtigt

 

In der Begründung auf Seite 7 wird auf eine Verkehrszählung aus dem Jahr 2010 verwiesen. Inzwischen hat sich der Verkehr überall erhöht. Für eine Beurteilung können diese alten Zahlen keine Basis bilden. Notwendig wären aktuellere Zahlen. Unabhängig davon reicht der Hinweis auf diese Verkehrszählung nicht aus. Das Papier wäre mit auszulegen gewesen. Insoweit ist die Auslegung nicht ordnungsgemäß. Unklar ist auch, warum dieses alte Gutachten genannt wird während im folgenden auf eine aktuelle Analyse verwiesen wird. Um das bewerten zu können, müsste sowohl das alte als auch das neue Papier ausliegen, da auf beide Bezug genommen wird.

 

-        Gleiches gilt für den Immissionsschutz

 

Hier wird auf eine schalltechnische Untersuchung aus dem Jahr 2006 verwiesen. Inzwischen hat sich der Schiffsverkehr deutlich erhöht, auch die Bahnfahrpläne sehen deutlich anders aus und der Straßenverkehr ist heute anders. Insoweit ist ein neues Schallgutachten erforderlich, um den Immissionsschutz bewerten zu können. Unabhängig davon reicht auch hier der Hinweis auf eine Untersuchung aus 2006 nicht aus, dieses wäre mit auszulegen gewesen. Die Auslegung ist insoweit nicht ordnungsgemäß. Um das bewerten zu können müsste sowohl das alte als auch das neue Papier ausliegen, da auf beide Bezug genommen wird.

 

-         Die Auswirkungen für die bisherigen Anwohner sind nicht ersichtlich

 

Aus den Unterlagen und Untersuchungen wird nicht klar, wie sich die Lärmbelastung aus dem erhöhten Verkehrsaufkommen durch die neue Bebauung für die schon vorhandenen Anwohner verändert. Dies wäre evtl. nachvollziehbar, wenn die angeführten alten Unterlagen, die ja den Ist-Zustand dokumentieren, mit ausgelegt worden wären. So wird nur über die künftige Belastung berichtet. Diese ist in Teilbereichen über den Grenzwerten, und damit unzulässig. Die vorgeschlagenen Maßnahmen dazu gehen in die Richtung, die Bewohner der Neubauten zu schützen, es sind aber keine Maßnahmen erkennbar, die die Belastung für die bereits vorhandenen Objekte auf der anderen Seite der Mainzer Str. absenken. Insoweit ist mit einer unzulässigen Lärmbelastung für die Anwohner zur rechnen.

 

-        Das Verfahren nach § 13 a BauGB ist nicht zulässig

 

Isoliert wird zwar die zulässige Grundfläche unterschritten, aus meiner Sicht sind jedoch auch alle benachbarten Bebauungspläne mit einzubeziehen, auch die bereits bestehenden, nicht nur die jetzt neu zu beschließenden. Damit werden 20.000 qm überschritten. Die danach notwendige Prüfung, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die in der Abwägung zu berücksichtigen wäre, wurde nicht vorgenommen.

 

-        Die Auslegungsunterlagen sind unvollständig

 

In der Begründung wird auf einen Siegerentwurf des Investorendialogs aus dem Jahr 2015 verwiesen. Diese Unterlagen wurden nicht mit ausgelegt. Eine Beurteilung des Bebauungsplanes in Bezug auf das Ergebnis des Investorendialoges ist damit für den Bürger nicht möglich. Nachdem in öffentlichen Stadtratssitzungen mehrfach in den Beratungen darauf hingewiesen wurde, dass die nun vorliegende Planung nicht dem Ergebnis des Wettbewerbs entspricht, ist diese Unterlage ein unverzichtbares Dokument für die Information der Bürger bei der Offenlegung des Bebauungsplanes.

 

-        Es werden viel zu wenig Grünflächen ausgewiesen

 

Im Freiflächengestaltungsplan ist im wesentlichen nur eine Grünfläche am Kinderspielplatz zu sehen, sowie zwei kleine Ecken im Anschluss an Parkplätze. Das passt nicht zu der Präsentation vor Stadtrat und Öffentlichkeit, in der die Vorgaben für diesen Bebauungsplan beschlossen worden. Dort wurden in Summe 5.090 qm Grünbereiche vorgestellt. Die Planung sollte so geändert werden, dass die dem Stadtrat und der Öffentlichkeit vorgestellten Grünflächen auch geschaffen werden.

 

-        Spielplätze

 

Im Freiflächenplan ist nur ein Spielplatz vorgesehen. Im Text wird die Mehrzahl verwendet. In der öffentlichen Präsentation wurden insgesamt drei Spielplätze versprochen. Nun findet sich hier nur einer und im parallelen Plan Einkaufen in der Stadt auch nur einer, der zudem noch auf Kleinkinder beschränkt ist. Insoweit wurde die Planung zum Nachteil der Bewohner ohne Begründung geändert. Der versprochene dritte Spielplatz sollte wieder eingeplant werden.

 

-        Es werden zu wenige Stellplätze für Wohnungen ausgewiesen

 

Für den Wohnbereich wird mit einem bzw. 1,5 Stellplätzen pro Wohnung gerechnet. Das mag mit der Stellplatzsatzung der Stadt übereinstimmen, widerspricht aber heutigen Gegebenheiten. In der Regel werden auch kleinere Wohnungen von zwei Personen bewohnt, die auch zwei Fahrzeuge haben. Es sind also deutlich mehr Stellplätze notwendig

 

-        Die Stellplätze für das Hotel sollten in eine Tiefgarage verlegt werden

 

Nach der Planung wird keine TG gebaut, sondern alle Stellplätze oberirdisch geplant. Die bedeutet einen unnötigen Flächenverbrauch und sollte geändert werden. Wenn ich mich richtig erinnere wurde dies in der öffentlichen Präsentation auch so dargestellt.

 

-        Erhaltung Baumreihe (Lindenalle) an der Mainzer Straße

 

In der öffentlichen Präsentation wurde zugesichert, dass alle Bäume erhalten werden können. Nun steht im Bebauungsplan, „... so dass gegebenenfalls vereinzelte Bäume gefällt werden müssen.“ Die Zusage wird damit entwertet. Nachdem vom Architekt die Aussage kam, alle Bäume können erhalten werden, sollte diese Vorgabe auch so in den Bebauungsplan aufgenommen werden, zumal der bestehende Bebauungsplan diese Vorgabe explizit enthält.

 

-         Gestaltung der Promenade

 

In der Stadtratssitzung am 13.03.2019 wurde in der Präsentation herausgestellt, dass die Planung einer Verbreiterung der Promenade/Uferstreifen von 4 auf 10 mtr. vorsieht, die ansprechend gestaltet wird. Mit entsprechenden Mehrkosten für den Investor. Das ist im vorliegenden Plan nicht erkennbar geschehen. Der Plan müsste geändert werden, und dies Zusage, die Basis für die Entscheidung des Stadtrates war, eingearbeitet werden. Oder aber dieser Punkt müsste ausdrücklich im Durchführungsvertrag verankert werden.

 

-        Durchführungsvertrag

 

Die Formulierung dazu ist zu pauschal und ungenau. Hier sind Regelungen erforderlich, die sicherstellen, dass neben den Wohnungen auch das für Miltenberg wichtige Hotel errichtet wird. In der öffentlichen Präsentation wurde angedeutet, vielleicht wird es mit dem Hotel nichts. Das müsste vertraglich ausgeschlossen werden.

 

Daneben wäre hier das Thema preiswerter Wohnraum mit aufzunehmen.

 

Im Bereich der Wohnbebauung befindet sich auch ein Schiffsanleger. Der Vertrag sollte beinhalten, dass keine Beschwerden bezüglich Lärm usw. in Bezug auf den Schiffsverkehr an diesem Anleger möglich sind.

 

Ähnliches gilt in Bezug auf die Bahnstrecke. Hier sollte ausgeschlossen werden, dass Anwohner in dem neuen Gebiet gegen Lärmbelästigung durch mehr Zugverkehr vorgehen können.

 

-        Grundbesitz sollte Eigentum der Stadt bleiben

 

Grund und Boden ist wertvoll. Nicht umsonst vergibt die Kirche und auch der von der Stadt Miltenberg verwaltete Bischoffs-Fonds nur Erbpachtrechte und verkauft keinen Grundbesitz.

 

Die Stadt Miltenberg sollte prüfen, ob es hier nicht auch langfristig für die Stadt deutlich besser wäre, die Grundstücke nicht an Investoren zu verkaufen, sondern nur Erbpachtrechte zu vergeben.

 

Damit blieben die Grundstücke im Eigentum der Stadt, was neben laufenden sicheren Einnahmen aus Erbpacht auch dazu führen würde, dass die Stadt auf Dauer wesentlich mehr Einfluss auf künftige Nutzungen hat.

 

-        Die Auslegung ist hinsichtlich der Behandlung von Umweltthemen aus verschiedenen Gründen fehlerhaft

 

o       Die Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, fehlt

Die verstreuten Hinweise auf uralte Gutachten können eine übersichtliche Darstellung nicht ersetzen, in der Auflistung der Anlagen fehlen die alten Gutachten ganz.

 

 o     Bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen sind öffentlich auszulegen. In der Auslegung fehlen bereits vorliegende öffentliche Stellungnahmen.

 

 o      Vorhandene Stellungnahmen zu Umweltthemen müssen zusammengefasst werden. Auf bereits vorliegende Stellungnahmen von Behörden und TÖB ist hinzuweisen.

Hinweise auf bereits vorliegende Stellungnahmen fehlen. Beispielsweise auf die Stellungnahmen zu Umweltthemen aus der ersten Offenlegung.

 

o       Dazu gehört aus meiner Sicht auch eine Information über die Ergebnisse zu Themen aus dem Umweltbereich aus dem Abstimmungstermin am 19.12.2018

 

-        Das Verfahren ist in Bezug auf Öffentlichkeit fehlerhaft

 

In den Hinweisen zum Verfahren steht: „Am 30.01.2018 und am 13.03.2019 fand im Stadtrat eine Beratung zum Planentwurf und den eingegangen Stellungnahmen statt.“ „Die Knackpunkte der Planung wurden beraten und sind ... eingeflossen.

 

Dies stimmt so nicht. Ich war bei beiden Sitzungen, die „Knackpunkte aus diversen Stellungnahmen“ wurden nicht beraten. Zumindest nicht auf diesen beiden Sitzungen in der Öffentlichkeit. Es wurde über wesentliche Stellungnahmen weder berichtet noch über die Inhalte informiert, und schon gar nicht beraten. Die Öffentlichkeit wurde also ausgeschlossen. Wenn der Stadtrat darüber beraten hat, dann ohne Öffentlichkeit.

 

Die nicht behandelten, aber laut Ausführungen berücksichtigten Stellungnahmen wurden nicht offengelegt. Insoweit fehlt dem Bürger die Möglichkeit, sich mit diesen fachlichen Stellungnahmen auseinander zusetzen und diese in seine Beurteilung einfließen zu lassen.

 
Insgesamt reichen die ausgelegten Unterlagen nicht aus, das Vorhaben aus Bürgersicht einzuordnen. Es fehlen wesentlich Informationen, die in Dokumenten enthalten sind, auf die zwar hingewiesen wird, die mir als Bürger aber nicht zur Verfügung stehen. Die Auslegung ist unvollständig und damit fehlerhaft. In der Folge sind auch meine Einwendungen unvollständig, und beziehen sich nur auf die unvollständigen Unterlagen.
 

Ich bitte darum, die Einwendungen bei der Überarbeitung der Planung zu berücksichtigen.

 

Mit freundlichen Grüßen